2007年1月25日 (木)

建設業者とは!

mirukaさん、不快な気分にしてしまいまして、申し訳ありませんでした。
1/23付きの「失敗は起こっても当たり前、防ぎ様が無い」と同業者の失敗を
容認している様に聞こえるとの、ご意見がありましたが、すいません
どの回の、何処を指しておられるのか、解りかねております?

また、叱られるかもわかりませんが、あえて、書きます。
同業者(この場合は、もはや詐欺グループですが)の悪徳行為、
そして、社会問題化している根底は「法の不備」にあります、
ちなみに、現行の建築基準法では、100㎡未満の木造住宅等を、本人の設計である
と言い張れば「確認申請は、法に照らして問題無ければOKです」確認は下ります。
勿論、これ以外の構造体や、特殊建築物は無理です、
あるいは、請負金額500万までなら、何の建設業の「許可」も要りません、
これは、年間金額では無く、あくまで一件に付ですので、10回に分散すれば、5,000万の
工事でも、出来てしまいます(勿論、普通は行政側が気付いて、出来ないでしょうが)
やろうと思えば、理論上は可能です、やはり「法の抜け穴が、問題です」
※この現状を、いかが思われますか、意見をお願い致します。

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2007年1月21日 (日)

いい家を建てるには?

b4さん、お久しぶりです、さて「やり難い、お客様の条件とは!」

1.自分自身で、何がしたいのか解っていない。
2.友達や、親戚の意見ばかりで、自身の希望や判断が無い。
3.変な家相に、こだわったり、迷信を必要以上に信じている、その上かたくな。
4.色々なメーカーのカタログをかき集めて、全部を叶えてくれと言う人
 (もし、出来たら世界で一番のハウスメーカーになれる? ※どうも「欧米には」
 日本の様な個人の住宅だけの専門、ハウスメーカーは無いようですが?)

これとは、逆にやり易い人
1.自分の収入から、借入金の限度額と、工事総額が、理解出来ている人。
2.自分なりに、色々調べて「自分なりに」家造りにこだわりのある人。
3.値引きは、構わないのですが「根拠も無くとってつけた様な、クレームまがいや、
 こんなのは、サービスと言って張って」値引きを強要するのは、かなり厳しいです、
 小さな工務店の(大まか粗利は、およそ10~15%までです ※これでもかなり良いほう
 です)つまり、値引きの多くは「大工や工務店の人間の、人件費をカットして、
 応じています」
※大手は40~45%も粗利があるようです、羨ましい。
 逆に言えば、真面目にやればやるほど(経営は、苦しくなります)

mirukaさんへ、
№3 他メーカーのここがいけないと、他メーカーをけなす事が、自分自身の経営方針では
  無く、現にこんなセールストークの、ハウスメーカーが確かにいます、残念ですが。
№1 の本人の話をしっかり「聞くのは!」プロとしては、当たり前の事と思います、
  しかし、バブル崩壊後「人を採らなかったせいで、年齢比率は歪です」
  このせいで、お客様に「不必要な、不快な思いをさせている、若いセールスマンが
  多いのも、事実です」
№3 はあえて、書かせて頂きました、他人を中傷するのが「目的ではなく」
  現実、モデルハウスで行われていて、この様な状態が「皆さんの望む、家造りに
  繋がっているのか?」との思いで、特定の誰かを標的に、批判しているものでは、
  ありませんし(HPに連動してないので、我が社の営業にはまったく貢献していません)
  ここが、誇りですが。

 「本心を、知って頂く事の難しさを、改めて痛感し、戒めていかなければと思って
 おります、貴重なご意見ありがとう御座います。」
 良ければ、http://blogs.yahoo.co.jp/kamapan2006
  へお越しください、内容は少々違いますが、ありがとうございます。

 

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2007年1月16日 (火)

何処頼べば、いい家建つの?

家造りは難しい、何処に頼むべきか?
1.ハウスメーカーか?
2.地元のハウスビルダーか?
3.いや、輸入住宅か?
4.工務店?
5.それとも近所の大工?

よくよく見ると、一長一短(各社自分の技術が正しい様に言うし)
そこで、一応の目安
1.売り込むより、本人の話をしっかり聞いてくれる事。
2.今がチャンスです、キャンペーン中ですと焦らす事。
3.他のメーカーのここがいけないと、他メーカーをけなす事。
4.自分の会社の素晴らしさを、自慢する事。
5.偉い専門的な数値や、専門用語でまくし立てて、詳しい説明はしない。
6.売る気がまったくない、やる気もない。

次ぎは、現場でのダメな会社の見分け方編です。

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2007年1月13日 (土)

家を建てるって!

最近、ココログを裏切ってYahooに出没しております、皆さんのブログを見て「一つ見えてきた事は」 ※誰に頼んだら本当の「いい家が出来るのか?」凄い数の人達が悩んでいます、
大手ハウスメーカーか?(坪当たり60~70万円) 中堅ハウスメーカー(坪当たりやはり60万円) 〇〇ほーむ(本当の価格は50万円) 
ちょっと待て、25.8万円はどこにある?(残念ながら、ありません!)

もし、この価格なら(現場は不法労働者ばかり、中国人は少なく、ほとんどバングラデッシュ人でしょう)材料は、熱帯の不法伐採材 (※ その昔、アマゾンで立ち木を伐採する為に、現地の人間が反対した為、女・子供関係なく、無差別に自動小銃で撃ち殺した
話は「有名です!」安いが正義なら、貧しい人間の生きる権利を奪えば、実現できます、

それは、戦争で廃墟の中から立ち上がった、俺達の爺さん達の目指した社会なのか?
貧しき者が、より苦しい者を叩くのが「資本主義なら」そんなものは、あえていらない!
でないと「子供達の生きる社会は」人より富を奪い、必要なら人すら殺す社会ですか?
人の心が痛んでいる限り「やさしい子供も・思いやりのある大人も無理でしょう!

その中で「いい家ですか?」今自分の家は何処から来たのか(トレーサビリティー)
LOHAS、地産・地消「 断熱・換気」 「家相・風水」
書いてたらきりが無い、でも答えられる「範囲」でお答えできたらと考えます。
悲しいかな!商売抜きなので「本当の無償ボランティアですが」眠たいが気合だ!

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2006年10月 4日 (水)

「断熱材とは?」

ブログ仲間の方から、北欧系の展示場は良いけれど「高すぎて、手が出ない!」とのことなので、改めて「高断熱・高気密」について、書こうとおもいます。
Q:世の中沢山の情報が、溢れていますが「本当のところは、どうでしょうか?」
A:どの世界でもそうですが「正解と言うものはありません」
 あるのは「より良き物」だけです。
 今回は、木造住宅の「気を付ける所を、中心に書きます」
 ”気を付ける所”
 ※その前に、まず外断熱・内断熱と言う言い方がありますが、正しくは「木造の場合、外
 張断熱・充填断熱と言うのが正解です」
 ※ちなみに、以下の話はⅣ地域(北関東~鹿児島まで、ほとんど日本の半分ほどを、対
 象にしています。
1.どの工法でも、断熱材と躯体(柱や梁)との間、あるいは断熱材間に隙間を作らない事 
 です(当たり前ですが、絶対の条件です)
2.気密層(外側に構造用合板を、全面打ちすれば、構造的にも安定する効果もあります)
 室内側防湿層(断熱材メーカーによれば、不要と言っているところもありますが)やは
 り安全の為に、入れるのが良いと考えます、この場合、施工上シートの継ぎ目は、柱や
 梁、あるいは、天井・床の上間で重ねてください。防湿の為のテープはどちらでも。
3.これは、政府が推進しているのですが、外壁部分で18mm以上、屋根面では45mm以上
 の通気層を、構造用合板または、透湿シートの外で確保してください(外壁材や屋根材
 は、お好きなものをどうぞ、但し空気は入口りと出口だけは、キッチリしてください)
4.常時24時間換気を付けてください[どこかで間違えてVOC対策(シックハウスへの配慮の
 為と考えている人たちがいますが、順番としては、逆です)人間は、息をしても、お茶を
 飲んでも、勿論、料理をすればIHヒーターでも、水蒸気が発生します、これが飽和状態
 (空気中に含くむ事の出来る限界点を超えれば、壁とか窓に結露を生じます)これが、
 壁内に入り込んで起これば「壁体内結露」です、これを防ぐ為にも24時間換気は必要
 です「勿論、天気の良い日は、好きなだけ窓を開けてください」しかし、冬の寒い日に
 思い切って1時間に2回も、窓を開ける人はいないでしょう「だから、24時間換気が必要
 なんです」方式[システム]としては、第一種換気(給気も排気も、簡単な換気扇タイプで
 十分です、複雑なシステム(配管を伴うものや、全熱交換型はプロでも、掃除が出来ま
 せん)特に給気側にジャバラホース(アルミ製のヘビの様に、くねる配管です)を使用す
 る場合、配管内で例えばレジオネラ菌等が発生してしまった場合、止める方法はありま
 せん。
5.窓、特にガラスです(最低でも複層ガラスG+A12+G~Gはガラスの厚み、出来れば
 Low-Eガラスが良いけど、幾分高い、お金に余裕があれば、アルゴンガス封入や、真
 空ガラスもあります、”びっくりするほど高いです”)窓サッシも重要ですが、日射の厳しい
 東京以南では、樹脂サッシの経年変化が心配です、それゆえ、国産メーカーでは、外側
 アルミ+内側樹脂で、K2・K3等の仕様によって内部の空隙にウレタンを充填している物
 もあります、ほんの少々の差の積み重ねが、全体の工事金額に跳ね返るので、どこで
 やめるかが、重要な「見極めです」
6.最も大切な事!けっして開放型ストーブを使わない事!(絶対にです)今あるものは、物
 置きにしまってください「ファンヒーターも、ダルマストーブでやかん掛けは、厳禁です!
 松下電工で有名になった(FF型ファンヒーター)給気・排気共室外から入れて燃やします
 あるいは、蓄熱型暖房機、床暖房(電気ヒーター式と、温水循環式があります)」エアコ
 ンだけでは、どうしても「物足りないらしいです、その他と併用すればすばらしい」そして
 皆さんお好きな「蒔きストーブ」は給気・排気共室外からなので、OKです!但し、煙突+
 本体+工事込みで約60万(北欧製が多い・日本製もあります!)と灰の処分は覚悟して
 ください。    
7.一応断熱材の目安としては、35年ローンで住宅を買う場合、やはりグラスウールか、ロ
 ックウールが一番やすいので、これで試算しますが、屋根部分か天井裏なら200mm,外
 壁部分なら100mm,床下100mm+根太で40mm(これは、押出し発泡ウレタン系が施工
 し易いので)但し、断熱材の密度は、普通と違います、普通10Kg/㎥が当たり前ですが
 必ず、24Kg/㎥以上にしてください、必ずです!これが「高断熱・高気密」の目指すべき
 指針かと、考えます。
※関連サイトや、関係書は、時間があれば「明日にでも書きます」
 

koreha

 

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2006年9月26日 (火)

「木造の、地盤調査について!」

以前、他のブログで「地盤調査って必ず、必要ですよね!」との書き込みがあり、そんなのいつから必要になったのか?疑問に感じて色々調べましたので、解る範囲でお答えします。

Q:大手メーカーから、地盤調査が必要です!と言われました「本当ですか?」
A:調べた範囲で、お答えします。
1.最近「皆さん良く利用する、フラット35ですが」
 設計検査
 中間検査
 竣工検査は、必要ですが「地盤調査が、必要とは書かれていません」

2.住宅ローン(みずほ銀行で調べました)※癌等の疾病以降の、ローンの「支払い分」を
 保険で行うとはありましたが「地盤調査が必要は、ありませんでした」

3.(財)住宅性能保証機構に、新たに「地盤保証制度」が出来て、引渡し後10年以内なら
 「不同沈下等の著しい、場合のみ、最大3,900万円まで保証あり(ほとんどあり得ない)
 多分、長い裁判覚悟!「しかし地盤調査の、強制は無し」

4.上記と同じ財団が「住宅性能表示制度」と言うのを、やっています。
 「住宅設計施工基準・性能保証標準仕様」P-13簡易な計測方法が、記されています。

 a.スウェーデン式サウンディング機(SS試験)試験費用約28,000円(データー書類込み)
 b.表面波探査機式「かなり、正確に出る」試験費用約66,500円(上と同じ内容)

これだけ見ると、a.ですが(精度が怪しい為、地盤改良の必要ありと、判断が出る)
b.は地盤が30KN/㎡以下で無い限り、改良工事は必要無しが、出やすい。

※つまり、どちらがい良いか「素人さんには、解り難い!」
そこで、(財)住宅性能保証機構の「住宅性能表示制度のサイト」は、ありとあらゆる、
住まいに関する「情報が、書かれています」かなり参考になりますよ!ご覧ください。

※結論からすれば「地盤調査が、必ず必要と言うのは、嘘だと判断出来ます」
勿論「本人が、調べたいのなら、大いに結構です!」

鉄筋の様な、大きな建物でも「近隣、概ね100M程度なら、同じ地盤調査(勿論、ボーリング方式です)が公開されていて、そのデーターがそのまま使えます。
「住宅は、無理なのか?また調べておきます」では、次回お楽しみに!

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2006年9月25日 (月)

「構造について聞きたい!」

今回は、構造(主に木造について、書きます)特に、各工法の違いについて!

Q:木造って、一種類じゃないんですか?
A:実は、色々あるのです、それについて、説明します

1.伝統型構法~神社や仏閣で使用されている様式(基本的に、釘や金物を使わない)但
 し、大黒柱や、差す鴨居が必要。

2.一般在来工法~柱や梁で、成立していますが、構造体としては、壁面と床面の剛性で
 持っています、接合部の金物等(有名なのは、ホールダウン金物です)で成立していま
 す※弱点があって、四隅の壁を設けなかったり、二階床に大きな吹き抜けを設けると
 (一応二階の1/4まで)脆弱な建物になります。

3.ツーバイフォー(2×4)工法~元々、西部開拓時代にアメリカで、発展しました、現在の
 多くはバルーン工法が、基本と言われています、柱が無いとか!文句のある方もいる
 かも知れませんが、構造的には「安定しています」特別に、法の縛りがあって、厳しい
 設計基準の元、申請されています。(ただ、増築の時は、勝手に壁を除けたり、縦材
 を外すのは、違法行為となりますので、注意してください)

4.LVL+MJ工法~集成材(エンジニアウッドと言う会社もあります)と接合部や仕口を
 金物で、結束する方法です(サイドから、ドリフトピンを打ちます)都市部では、「プレ
 カットに変わる方法として、普及しています」但し、集成材の使用が「絶対です!」無垢
 での施工は、認められていません。
 ※「日本木造住宅産業協会」「(株)カナイ」で検索してみてください。

5.SE工法~これは、木質ラーメン工法(ラーメンとは、ドイツ語で、枠の意味です)つまり
 木で作る、鉄骨造と思ってください、※但し、木造では、本来接合部にはモーメントは
 発生しませんが、SE工法ではモーメントや、柱脚部での「引き抜き力もかなり、大きい
 ものになります」その代わり、壁を必要としないので、全面硝子貼りも可能です。
 ※検索サイト「SE工法」で出て来ます。

☆次回の、予定は「考え中です!」昔やった免震構造でも、と思いますが、内容を解り
 易くするのが、難しい「悩ましい問題です?」ではまた!

        

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2006年9月21日 (木)

「一戸建てについて聞きたい!」

前回、マンションについて書いたのですが、今回は、一戸建てについて書こうと思います。
但し、一戸建てにも「種類があります!」
(1)分譲住宅~デベロッパーが、全てを決めます。(価格も、建築物も選べない多分!)
(2)条件付土地分譲~建築会社が、選べません。(あまりに売れないと、条件緩やか!)
(3)条件なし~完全フリーです。(その代わり、自分で選ぶ、ものぐさには辛い!)

(1),(2)は、皆さんご存知と思いますので、(3)について書きます。
まず「家の寿命とは、何年でしょうか?」50年・100年?
残念ながら、実際の所は、以下の通りです。

35年が一応の目安です(何故か、35才の方が建てれば、丁度70才です、当たり前)その時、息子や娘が、どうしたいのかに、任すしかないのです、
35年後の世界は、解らないし(多分、設備系が大きく変わっている事でしょう)
考えてください、35年前の家、1971年(昭和46年)製です、コンセント(英語では、プラグ)
は、完全に不足、多分(和風外観)間違っても、南欧風じゃない!

勿論「高断熱・高気密」でもない、広いリビングも、対面型キッチンもありません。
つまり、35年経つと「建物が壊れたり、劣化するのではなく」
今の、生活に合わなくなって、息子や娘に「見捨てられるか?」「取り壊されるか?」
それが、事実です「だからこさ、35年以上のローンは、組んではならないのです」
フラット35は、良く考えられていると思います、勿論「一刻も早く、繰上げ返済が基本ですが!」

※とにかく、何度も言いますが「今が、建て時です!と言うのは、セールスマンが年中
懲りもせず、同じ事を繰り返しているので、気にしないでください!」

「金利が上がります!」と言うのも、アメリカの雇用情勢からすれば、簡単に上がる
根拠になりません、中国の「粗鋼も生産過剰から、日本国内の普通鋼の価格に、
値下がりの可能性が出ています」
長期金利が上がる要因は「日本国の、莫大な国債が発行し続ける事が、困難な場合
ハイパーインフレを引き起こす、可能性があります」※多分金利は、20%を超えます、
勿論、失業率は、15%を超えるでしょうね!残念ながら。これを、デェフォルトと言います
(債務不履行)※昔、アルゼンチンがやりました。

※貴方にとっての、一番の買い時は「家が欲しいとき!」その時が、買い時です。
「金利も、これからの出世具合いも、関係ありません!」
唯一「無理だけしない事!」これだけです。

☆一応次回予告は、このサイトは「基本的に、木造住宅(勿論、3階建ても含む!)
を中心に書こうと、思っていますので、構造について書いてみたいと、思います。
なるだけ、専門用語や、数式を使わない様に、努力します。

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2006年9月19日 (火)

「マンションについて聞きたい」

台風で、被害に遭われた方に、心よりお悔やみ申し上げます。
さて、今回は「マンションです、関心の多い方も、いらしゃると思いますので!」
出来る範囲でお答えします。

Q:マンションを、購入しようと思うのですが、一戸建てと比べて、どちらが有利でしょうか?
A:最近は、都心のいい場所(昔は、一流企業の社宅物件が、新しいマンションになり、
 随分価格も、購入し易い物もふえました、普通の人にはありがたい事です)
 でも、いい所ばかりじゃありません、今回はそこを書いてみたいと思います。
☆長所
1.なんと言っても、都心に近い物件が増えている(これは、日々の通勤に、ありがたい!)
2.防犯性が、戸建てとは比較にならない(防犯設備と、常時監視してもらえる)新規のみ
3.大手が施工しているので、耐震性の問題がない!(全てがそうとは、言い切れない)
4.アフターサービスが充実している(会社によっては、一概に言えない)
5.お互いのプライバシーが守られる(昔と違って、防音性は、抜群です)
6.土地購入の煩わしさから、開放される(確かに、これは大きいかも)
7.自治会が、マンション単位なので、煩わしくない(これが、実は大きい選択肢です)

☆短所
1.子供が小さいと、下の階から文句が出る(飛び跳ねる、衝撃音には結構弱い!)
2.駐車場が、戸数分用意されていない場合が、良くある。
3.管理組合が、しっかりしてないと、色々もめる元となる。
4.新築時から、およそ20年ぐらいで(水道管・外部塗装の吹き直し等必要)
  この場合、毎月の修繕積み立て金では足らないので、一戸当たりおよそ150~200
    万円ぐらい必要(これで、管理組合がもめる事、多い!)
5.共有部分(エレベーター・照明等の管理費の、使用実態が不明な場合が多い)

☆結論
1.マンションは、終の棲家と考えず「約20年で、引越し続ける事」も、ややこしい追加修繕
 負担から、逃れる事が出来る。

 この場合、残存ローンを、どうやって返済するのか?とても重要(多分、繰上げ返済
 と、手持ちのマンションの「値落ちをいかに、防ぐのか?」
 この場合、不動産知識がないと、かなり厳しい!
 ついでに、「金利動向にも敏感でないと、リハウスする事が、現実できなくなる」

 ※戸建てと違い、マンションは「何をするにしても、皆の同意が常に、必要となる、
  例えば、ご遺体の搬出(救急の場合でも、組合の許可が必要な、内規のある所も
  あるらしい、この場合エレベーターの使用が問題に、つまり階段で下りろと言う 事か)
  これって憲法違反かな?※昔のマンションにはあったらしい、最近聞かない。

  「購入の際には、規約や内規、組合規則に、十分目を通しておく事 、一番大事です」
  普通は、立地条件や、間取りが「最優先ですが」それだけでは、後々苦労する事に
  なります「十分注意を!」 

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2006年9月17日 (日)

「家について聞きたい!」

このブログは、どこを見ても自分達の、コマーシャルだらけの中、あえて答えられる範囲で、中立なサイトを、目指しています。(お金にならないのが、辛いところ、故に吊広告もしていません、少々変わり者かな!)

Q:どんな家が「いい家ですか?」
A:いきなり、本質的ですね!僕が考えるに、「生活に無理が出ない家が、理想だと思いま
 」例えば、子供が二人いて、夫婦共稼ぎで、二人とも大学は出してやりたい、頭金は
 「そこそこ有る」けど、親は普通の会社員なので、あまり大きな金銭的な、援助は望め
 ない、その中で、「土地も買い+その上に家を建てる」となれば、ゆとりを持って返済出
 きる、ローンを借りる!とおのずと貸付け総額が、出て来ます、そこから土地代を引け
 ば、おおよその金額が出ます(この場合、諸々の経費※詳しくは後日説明しますが、
 土地の権利移転登録等、その他の家関係の全経費で、およそ80万円程必要)これは他 のものと違い、値切れない 取得税や、金融機関の登録手数料です。

例えばそこで、約1,800万なら無理せず建てられる。
※ここからが、重要です!「家は大切に使えば、100年持ちます」但し、きちんと、メンテナンスした場合です、新築より、およそ15年・25年・30年と修理のピッチは短くなり、お金も
掛かります(子供が小さい場合、最初の15年と大学入学が重なり、テンテコ舞いになったりします、だから「いい家とは?」何事にも、無理をしない事が一番大事です。

皆さんからの、素朴な疑問、難しい疑問(お答えできる範囲で、返答したいと思います)
よろしくお願いします。

   

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